Prix pour surélever sa maison et/ou modifier sa toiture

Surélever sa construction est un bon moyen pour créer de la surface habitable supplémentaire, notamment quand on dispose de peu de place au sol. Selon la pente de votre toiture existante ou votre lieu d’habitation certains travaux s’imposeront d’eux-mêmes. Avec un budget oscillant entre 500 et 2 000 € (hors maçonnerie et finitions), découvrez ce que vous devrez mettre en oeuvre et combien cela coûte.

Ce type de travaux nécessite de faire appel à des professionnels, d’une part pour pouvoir bénéficier de la garantie décennale et d’autre part du fait de la complexité de ces travaux qui nécessitent des compétences techniques bien spécifiques pour ne pas fragiliser la structure existante. Par ailleurs, certaines contraintes techniques doivent être prises en compte dans la solution finale à adopter, comme la pente du toit, la hauteur sous plafond, la structure de la charpente et enfin la région dans laquelle vous habitez.

Dans la pratique, la surélévation est utilisée lorsque la pente du toit est inférieure à 30° et que la région où se situe votre construction n’autorise pas la modification de pente. A l’inverse, si votre région autorise cette modification, on parle de travaux de changement de pente permettant de créer plus de hauteur sous plafond dans les combles. Si votre pente est supérieure à 30°, l’aménagement des combles sera possible étant donné que la hauteur sous plafond sera suffisante. La dernière technique utilisée est la réhausse de toiture, lorsque cela vous est autorisé, qui consiste à décaler les façades vers le haut.

Les autorisations nécessaires

Les différents travaux de surélévation ou de modification de charpente nécessitent diverses autorisations et formalités qu’il est impératif d’accomplir auprès de la mairie de votre lieu de résidence.

Dans le cas de la surélévation, tout dépendra de la surface habitable que vous allez ainsi créer et de la présence ou non de votre logement sur une zone concernée par un PLU (Plan Local d’Urbanisme). Ce PLU pourra vous imposer certains matériaux de construction ou simplement vous interdire vos travaux d’extension.

Une déclaration de travaux doit être effectuée pour toute surface créée inférieure à 20 m² (ou 40 m² en cas de PLU) ; pour les surfaces supérieures ou si la surface finale excède les 150 m², il vous faudra établir un permis de construire. Il convient également de noter que si cette surélévation porte votre surface habitable à plus de 150 m², vous devrez obligatoirement faire appel à un architecte. Dans une zone protégée, l’intervention des Bâtiment de France sera également nécessaire.

De plus, si votre maison est classée comme monument historique, quelle que soit la surface créée, vous devrez obtenir une autorisation via un permis de construire.

Autre élément à prendre en considération, votre implantation en lotissement ou non. Les lotissements peuvent inclure des clauses particulières au sein de leur règlement, des clauses portant parfois sur les possibilités d’agrandissement d’un logement.

Dès lors qu’il y a modification de la pente (ou même un changement de type de couverture), le permis de construire sera impératif.

Une fois que votre mairie vous délivrera les autorisations nécessaires, vous serez dans l’obligation d’afficher l’autorisation d’urbanisme pour toute la durée du chantier sur un panneau supérieur à 80 cm et laissant apparaître différentes mentions obligatoires telles que :

• le nom ;
• la raison sociale ou la dénomination sociale ;
• la date et le numéro de l’autorisation ;
• la nature du projet et la superficie du terrain ;
• l’adresse de la mairie où le dossier du permis de construire peut être consulté ;
• les droits de recours des tiers ;
• la surface du plancher mais aussi la hauteur de la future construction.

L’affichage de ce panneau est obligatoire, il permet d’informer vos voisins afin qu’ils puissent faire connaître, s’il y a lieu, un éventuel préjudice découlant des travaux. Enfin, vous devrez adresser au maire de votre commune une déclaration d’ouverture de chantier.

Bien entendu, à l’issue des travaux, vous disposerez de 90 jours pour faire une déclaration d’achèvement de travaux auprès des services d’urbanisme de votre mairie. Cette dernière servira également à revoir le montant de votre impôt foncier.

Combien coûte une surélévation ou une modification de toiture ?

Le coût de la surélévation de toiture dépend de différents paramètres qui sont fonction de la complexité du chantier, de la surface que vous souhaitez créer, mais également des différents aménagements que vous allez vouloir installer dans ce nouvel espace, comme une salle de bain ou, a minima, des WC.

Le prix de la surélévation

La première phase de travaux consistera en la surélévation à proprement parler de la toiture. Deux techniques existent pour y parvenir. Par ailleurs, cette surélévation pourra porter sur l’ensemble de la toiture ou seulement une partie.

• La dépose puis repose de la toiture, charpente et couverture :         
  Cette première technique se révèle onéreuse du fait des manipulations à mettre en oeuvre : autour de 2 000 € par m² (comprenant les travaux de maçonnerie de rehausse des murs).
• Le levage hydraulique de la toiture complète :  
  Cette autre méthode est à la fois plus rapide et moins coûteuse : autour de 500 € par m² (hors maçonnerie)

A noter que ces prix ne comprennent pas les frais d’aménagement et de finitions dont il sera question plus loin dans cet article (isolation, plomberie, électricité…)

Le prix de cette extension verticale est également fonction des matériaux utilisés pour la création de ce nouveau niveau d’habitation. Le choix de ces matériaux sera directement dépendant de la résistance de la structure de base et du budget accordé.

Le prix des aménagements à prévoir

L’aménagement de votre étage supplémentaire devra également être pris en considération en fonction de ce que vous souhaitez en faire, avec le type de revêtement, le raccordement en électricité ou en eau, les différentes ouvertures mais également l'accès à cette nouvelle surface. L’ampleur des travaux étant conséquente, sans parler de la difficulté de certains d’entre eux, faire appel à des professionnels semble être un choix judicieux.

Certains aménagements doivent être pensés en amont, tels que, notamment, l'accès à ce nouvel espace, l’isolation et le cloisonnement des futures pièces, le prolongement des différents réseaux d’alimentation (en électricité et en eau), les revêtements. De nombreux autres postes de dépenses doivent être étudiés :

• Il vous faudra réfléchir à l’emplacement de votre escalier, celui-ci nécessitant une place assez conséquente, il ne doit pas gêner au niveau de l’étage inférieur et vous devez avoir la surface nécessaire à son emprise au sol. De plus vous aurez à prévoir la trémie, c’est-à-dire l’ouverture dans le plancher. Cette dernière devra être de la même largeur que les marches et faire au minimum 2 mètres de longueur pour permettre le passage.

●L’électricité devra aussi faire l’objet d’une réflexion. Déterminer les besoins de l’étage créé permettra de faire les travaux nécessaires avant de passer aux finitions. Dans certains cas, il faudra peut-être prévoir, aussi, une intervention au niveau du tableau électrique et du compteur pour supporter les nouveaux équipements (notamment dans le cas d’un chauffage électrique). L’abonnement pourra alors être revu à la hausse.

• La plomberie, comme l’électricité, devra être pensée de manière à gérer l’alimentation du chauffage central, voire d’une pièce d’eau ou d’un WC. Selon l’augmentation des besoins, c’est la chaudière, cette fois, qui peut faire l’objet d’un changement.
• Le ravalement de façade est un autre poste à anticiper. En effet, la surélévation va entraîner une modification de l’extérieur et la nouvelle partie de mur devra bénéficier de la même finition que l’existant. A moins que vous ne profitiez de cette occasion pour une isolation thermique par l’extérieur (dont vous pouvez trouver tous les détails dans l’article ITE) ou un ravalement complet des façades.

Conseils d’un professionnel partenaire d’enchantier

• Refaire sa toiture ou surélever sa maison nécessite différentes autorisations au préalable, mais il vous faudra également vous renseigner auprès de votre mairie ou sur le site du Ministère du logement et de l’habitat pour connaître le montant de la taxe d’aménagement qui vous incombe dès lors où vous créez de la surface habitable supplémentaire. Cette taxe devra être prise en compte lorsque vous effectuerez votre budget prévisionnel.
• Pensez aussi aux différents accès, qu’ils soient extérieurs ou intérieurs, mais également aux différentes ouvertures nécessaires (fenêtres de toit …) pour un espace lumineux et aéré.
• Enfin, n’oubliez pas de vous renseigner quant à vos possibles droits aux aides, notamment en matière d’isolation thermique. Entre éco-PTZ, crédit d’impôts, etc., différentes solutions existent et pourraient bien vous alléger le budget de vos travaux. Votre mairie devrait pouvoir vous apporter de multiples informations sur ce sujet que ce soit en termes d’aides locales ou nationales. De même le centre des impôts, l’Anah ou encore l’Ademe peuvent détenir des informations très utiles sur ce sujet.