Estimation des travaux avant achat

Acheter une maison est rarement un projet sans embûche. Rares sont les projets clés en main et beaucoup de futurs propriétaires se projettent dans la réalisation de travaux. Il est important de connaître l’enveloppe travaux avant même d’acheter le bien.

Ce guide vous conseille dans l’estimation des travaux avant achat.

Budget moyen des travaux

Détecter les postes de travaux

Lors d’un achat immobilier, l’étape des visites est cruciale pour l’avenir du projet.

Il est donc important de porter une attention particulière à l’état du bien immobilier avant même de lancer les démarches de l’achat.

Il est possible que certains vendeurs dissimulent quelques petits défauts de leur bien immobilier pour ne pas effrayer les acheteurs. Si ce manque d’information est dérangeant pour l’acheteur, ce dernier n’aura aucun moyen de se retourner contre le vendeur après l’achat, à condition que les postes de rénovation n’empêchent pas le bon usage de l’habitation. Dans le cas contraire, un recours de vice caché serait possible.

Les postes de travaux les plus souvent réalisables après un achat immobilier sont :

• l’isolation
• les menuiseries
• la toiture
• l’assainissement
• l’électricité
• la plomberie
• la décoration
• l’agencement du logement

Nous allons traiter au fil de ce guide, l’intégralité des différents travaux auxquels de nombreux néo-propriétaires sont sensibles de faire face, pour leur en donner une estimation.

L’assainissement

L’assainissement est un poste clé de dépenses. Pour les assainissements individuels, la loi impose un diagnostic pour connaître l’état de l’installation présente.

Ce diagnostic permet de mettre en avant les risques sanitaires possibles liés à l’assainissement ainsi que le bon fonctionnement de ce dernier.

Cependant, les normes qui encadrent l’assainissement sont très changeantes et évoluent régulièrement. Ainsi, peu d’assainissements sont déclarés aux normes lors des ventes immobilières.

Or, la loi impose une obligation de remise en conformité de la fosse septique après l’achat du bien. De ce fait, l'acheteur à 4 ans pour réaliser les travaux et se mettre aux normes. Le SPANC se réserve le droit de contrôler à tout moment pour le vérifier.

L’assainissement est un chantier important. Il demande des travaux de terrassement de grande ampleur mais aussi du matériel coûteux dont la pose demande un savoir-faire particulier.

Un assainissement individuel coûte entre 6 000 et 16 000 € selon l’importance du réseau à mettre en place.

L’autre solution est de se raccorder au tout-à-l’égout. L’assainissement collectif n’est pas obligatoire et il est possible de refuser de s’y raccorder pour éviter d’en payer les frais.

Néanmoins, si le système individuel est défaillant et que le tout-à-l’égout est présent dans la commune, il sera moins coûteux de procéder à son raccordement que de créer un nouvel assainissement individuel.

Comptez en effet entre 2 000 et 4 000 € pour ce raccordement au réseau collectif.

L’isolation

L’achat d’une maison ancienne qui nécessite des travaux, demande une réfection de l’isolation dans la majeure partie des cas.

L’isolation est un point important à ne pas négliger car elle permet :

• d’éviter les déperditions de chaleur ;
• d'empêcher le froid extérieur d’entrer ;
• de réduire les factures d’énergie ;
• d’éviter l’apparition d’humidité et donc réduire les risques de détérioration des supports ainsi que les risques sanitaires.

L’isolation c’est aussi un choix entre plusieurs matériaux isolants, naturels ou non, comme :

• la laine de verre
• la laine de roche
• la laine de chanvre
• le polystyrène (expansé ou extrudé)
• la mousse polyuréthane
• le coton
• la laine de mouton
• le liège
• l’isolant par floconnage

Une isolation peut se rénover de différentes manières qui doit être choisie en fonction de l’importance des rénovations à faire mais aussi du budget à y affecter.

Il vous sera possible d’opter pour :

• une isolation thermique par l’extérieur (ITE)
  • des murs
  • de la toiture

• une isolation des murs intérieurs
• l’isolation des combles
• une isolation du toit par l’intérieur
• l’isolation du sous-sol

Le tableau suivant présente les caractéristiques des différentes méthodes d’isolation ainsi que leurs prix, à titre indicatif :

Menuiseries

Les menuiseries entrent dans la rénovation de l'isolation. On estime que 10 à 15 % des déperditions s’établissent par les surfaces vitrées. Il est ainsi indispensable de rénover les fenêtres pour accroître la qualité de l’isolation dans la maison.

Cela consiste donc à remplacer les fenêtres en simple vitrage, au profit d’un double ou bien d’un triple vitrage, plus performant sur le plan thermique mais aussi sur le plan phonique.

Si le prix dépend du choix du vitrage, il l’est aussi en fonction de :

• le type de matériau
• le type d’ouvrant
• les options (petits bois, anti-effraction, crémone…)
• la pose

Vous pouvez retrouver les prix des différentes fenêtres, posées, dans le tableau ci-dessous.

Toiture

La toiture est un chantier de grande ampleur en rénovation. C'est un poste de travaux coûteux et très chronophage.

Il est nécessaire de faire confiance à un professionnel qualifié pour la réalisation des travaux de rénovation d’une toiture.

En effet, la toiture assure l’étanchéité complète de l’habitation, et sa bonne réalisation est indispensable pour éviter d’éventuels dégâts des eaux.

Une rénovation de la toiture est un budget considérable qui dépend de la surface de la toiture à traiter mais aussi de l’importance des travaux à réaliser.

Il est possible de procéder à une rénovation légère, partielle ou alors plus complète en fonction du degré d’usure de cette dernière.

Le travail se fait sur la couverture mais aussi sur la charpente si besoin, bien que les tuiles et autres matériaux de couverture soient les plus enclins à être rénovés.

Lors d’une rénovation légère, il est question de venir nettoyer la toiture qui est en bon état. L’opération consiste à éviter la détérioration de la toiture à cause de mousses par exemple. Il faut y affecter un budget compris entre 30 et 70 € / m².

Une rénovation partielle consiste à retravailler une toiture dont l’état peut encore faire quelques années. On parle de remaniement de la toiture. Le couvreur remplace les tuiles cassées ou abîmées, nettoie la toiture et répare les zones propices à laisser l’eau s’infiltrer. Comptez 70 à 100 € / m².

La rénovation complète est le remplacement intégral de la couverture en trop mauvais état pour être juste rénovée. Le couvreur remplace alors l’ensemble de la couverture. Plus onéreux, entre 100 et 150 € / m² en fonction du matériau, c’est aussi la solution la plus durable car elle permet d’être serein durant de nombreuses années.

Électricité

L’électricité est soumise à un diagnostic pour la vente. Ainsi, l’acheteur est mis au courant des éventuels défauts de l’installation électrique et peut alors demander des devis pour une estimation de la mise au norme de l’électricité.

La non-conformité la plus courante qui est observée dans les habitations anciennes est l’absence de mise à la terre dans le circuit. Il s’agit donc des travaux les plus courant à faire réaliser par un professionnel pour assurer la sécurité de l’électricité.

La mise aux normes du tableau électrique constitue également un poste de travaux courant en rénovation.

On peut dire que la rénovation électrique complète se situe entre 60 et 100 € / m².

Agencement

Il est courant de vouloir changer la disposition des pièces après un achat immobilier. Pour un séjour trop petit ou l’ouverture de la cuisine, abattre un mur est fréquent. Pour descendre un mur, il faut connaître sa nature.

Une cloison est plus simple à casser. On la reconnaît par son épaisseur plutôt fine et son bruit qui résonne. Les seules précautions à avoir sont de connaître l’éventuelle présence de gaines électriques à l’intérieur pour éviter de les arracher et d’être en contact avec les fils. Il faut compter entre 30 et 80 € / m².

À l’inverse, le mur porteur est épais et le bruit est sourd. Les précautions sont nombreuses. Il soutient la structure et le casser met en péril l’intégralité de la qualité structurelle de l’habitation.

La venue d’un professionnel est lourdement conseillée pour l’ouverture d’un mur porteur. Il sait conseiller pour connaître la nature du mur mais aussi pour la solution de renfort à utiliser pour remplacer le mur porteur (IPN). Ici c’est un budget de 50 à 200 € / m³ de gravats qu’il faut affréter.

Décoration

Rares sont ceux qui achètent une maison sans même revoir la décoration.

Un simple coup de peinture pour mettre à son goût, voire changer le sol, est très courant après l’achat pour se sentir chez-soi.

Dans le domaine de la décoration, il existe une multitude de possibilités qui peuvent correspondre à toutes vos envies en fonction de votre budget.

On peut alors parler de décoration légère ou de relooking complet selon la quantité de travaux que vous souhaitez y réaliser.

Côté prix, il est possible de donner une fourchette comprise entre 220 et 450 € / m² pour les rénovations décoratives, réalisées par des professionnels pour la garantie d’un travail conforme à vos attentes.

Se laisser conseiller par un professionnel

L’avis de professionnels est intéressant lors de la visite de la maison ou de l’appartement pour être sûr de ne passer à côté d’aucun défaut majeur du bien.

Vous pouvez demander des conseils auprès de professionnels de différents corps de métiers ou bien auprès d’une entreprise de rénovation générale qui pourra réaliser l’intégralité des travaux de rénovation en cas d’achat.

Vous avez tout à fait le droit de demander de faire une contre visite avant d’acheter, accompagné d’un entrepreneur pour la réalisation d’un devis. Ainsi, vous pourrez négocier éventuellement le prix de l’achat pour faire rentrer le budget travaux dans le prix d’achat.

Le conseil du professionnel EnChantier

Acheter est une étape importante de la vie et peut impliquer la suite de votre quotidien. Estimer les travaux permet d’inclure une enveloppe supplémentaire dans son budget et ne pas se retrouver surpris par la charge à la fois de travail mais aussi financière que les travaux représentent dans une maison.